Loi Borloo
Nouveau produit d'investissement locatif créé par la loi portant engagement national pour le logement (ENL), le «Borloo populaire» entre en vigueur à compter du 01/09/2006.
Il ne met pas fin à la loi de Robien avec laquelle il doit cohabiter, bien que cette dernière, rebaptisée «Robien recentré», soit modifiée. Ce nouveau dispositif favorise d'avantage l'investisseur par un nouvel avantage fiscal plus puissant qui optimise sur la durée le montant des déficits fonciers imputables.
Il permet au propriétaire de réaliser des économies d'impôts en acquérant un bien immobilier neuf destiné à une location non meublée (résidence principale du locataire) et en respectant des conditions de location.
Immeubles visés
Le dispositif «Borloo populaire» est applicable :
- Aux logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement à compter du 1er septembre 2006.
- Aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, à compter du 1er septembre 2006, d’une déclaration d’ouverture de chantier.
- Aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation acquis à compter du 1er septembre 2006 et que le contribuable transforme en logement ainsi qu’aux logements acquis à compter du 1er septembre 2006 que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs.
>> Toutefois, l’article 40, VI-B-al.2 prévoit expressément que le nouveau dispositif peut s’appliquer à compter du 1er janvier 2006 si le contribuable opte pour le dispositif Robien recentré.
Le dispositif «Borloo populaire» ne peut en aucun cas s’appliquer en cas d’option pour le Robien Classique.
Durée et rythme d’Amortissement
- 6 % les sept premières années, 4 % pour les deux années suivantes.
- Le propriétaire pourra continuer à amortir son bien à raison de 2,5 % par an en prorogeant son opération à concurrence de deux périodes triennales supplémentaires. L ‘amortissement fiscal est dans ce cas de 65 % sur 15 ans.
- Une déduction spécifique de 30 % du montant des revenus bruts. Les deux dernières modalités sont exclusives au «Borloo populaire».
L’engagement de location
Dans le cadre du dispositif «Borloo populaire», le propriétaire doit prendre l’engagement prévu dans le cadre du Robien de donner son bien en location nue à usage d’habitation principale pendant 9 ans.
Pour bénéficier du dispositif «Borloo populaire», cet engagement doit en plus prévoir que :
- Le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou descendant.
- Le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas certains plafonds.
- Le bailleur pourra suspendre son engagement de location à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant.
>> La mise à disposition à un ascendant ou descendant entraîne la suspension du régime mais ne remet pas en cause les avantages fiscaux obtenus. Ainsi pendant cette période de mise à disposition, le contribuable ne bénéficiera plus de la déduction au titre de l’amortissement et de la déduction spécifique de 30 %.
>> La mise à disposition au profit d’une autre personne entraînerait la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu.
Plafonds de ressources du locataire et des loyers pratiqués
Le dispositif met en place des plafonds de loyers plus bas que ceux de la loi de Robien et plafonne également les revenus des locataires.
Les plafonds de ressources du locataire sont appréciés à la date de conclusion du bail et peuvent être dépassés ultérieurement.
Ils correspondent aux plafonds des Prêts Locatifs Intermédiaires (PLI). Par ressources du locataire, on entend le revenu fiscal de référence qui figure sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (soit 2004, pour les baux conclus en 2006).
| LIEU DE LA LOCATION | ||||
| Catégories de ménages | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne seule | 32 268 | 23 968 | 21 971 | 21 822 |
| Couple | 48 226 | 35 198 | 32 265 | 29 332 |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
57 971 | 42 138 | 38 627 | 35 115 |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
69 440 | 50 996 | 46 747 | 42 497 |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
82 204 | 59 855 | 54 867 | 49 879 |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
92 502 | 67 517 | 61 890 | 56 264 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+10 308 | +7 667 | +7 028 | + 6 389 |
Les plafonds des loyers doivent être respectés pendant toute la période couverte par l’engagement de location.
Les loyers du «Borloo populaire» (de 30 % inférieur au prix du marché) sont plafonnés à :
- 15,92 €m² pour Paris, la petite couronne et alentour, le Genevois français et la bande littorale Hyères-Menton.
- 11,06 €/m² pour les agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines agglomérations ou communes plus petites particulièrement chères (Annecy...), ainsi que dans les départements d'outre-mer.
- 9,04 €/m² pour les agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants.
- 6,63 €/m² pour le reste du territoire.
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