Loi Malraux
Le régime Malraux a été institué par la loi du 4 août 1962 pour encourager les investisseurs à acquérir un logement ancien localisé dans certaines zones géographiques précises, en vue de réhabilitation et de location, en respectant certaines conditions.
La cible visée : les Investisseurs fortement imposés, dans les plus hautes tranches du barème (TMI à 40 %) et ou ayant des revenus fonciers. La loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles anciens ayant fait l'objet d'une restauration complète et donnée en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration.
Les conditions d'application du régime de la loi Malraux
Personnes visées
Peuvent bénéficier de la loi Malraux les personnes physiques. Ces personnes peuvent être les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
Immeubles concernés - initiative des travaux
- Les immeubles restaurés doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans un secteur sauvegardé.
- Les opérations de restauration doivent être à l’initiative unique d’une personne seule (personne physique ou société immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés), de plusieurs propriétaires regroupés en AFUL (Association Foncière Urbaine Libre), d’une collectivité publique, d’un organisme mandaté par une collectivité publique.
Le propriétaire ou la personne morale habilitée peut confier par mandat tout ou une partie des démarches relatives à la surveillance des travaux à réaliser.
Avantages fiscaux
Sont déductible du revenu global l’ensemble des dépenses nécessaires à la restauration et ce, sans plafonnement de leur montant. Ce régime permet donc une imputation sans plafond des déficits fonciers sur le revenu global.
Seuls les intérêts d’emprunt et les frais accessoires de ce prêt ne sont pas imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Parmi les dépenses imputables sur le revenu global :
- L’ensemble des dépenses déductibles en application des règles de droit commun qui logiquement seraient imputables sur le revenu foncier mais qui, par dérogation, le deviennent sur le revenu global : déduction forfaitaire, frais de gérance et de rémunération des concierges, dépenses de travaux d’amélioration ou d’entretien, impôts.
- Les frais d’adhésion aux AFUL (en revanche, leurs frais de fonctionnement constituent des frais de gestion couverts par la déduction forfaitaire).
- Les dépenses découlant de l’opération de restauration immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire .
- Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
- Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, pour le rendre habitable (y compris les parties antérieurement non habitables, telles que combles et greniers), sans agrandissement du volume total bâti de l’immeuble.
Dans tous les cas, les travaux doivent avoir été prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d’utilité publique.
En revanche, sont exclus les travaux de transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel).
Engagements du Propriétaire
- L'immeuble doit être affecté à l'habitation.
- L'immeuble doit être loué dans les 12 mois consécutifs au moment de l’achèvement des travaux de restauration immobilière.
- L'immeuble doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 6 ans.
En cas de non-respect du délai de location de 6 ans, tous les déficits imputés depuis le début sont réintégrés dans le revenu global de l’année en cours. S’il y a revente, même après 6 ans, le calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le coût des travaux. Aussi, pour éviter une taxation importante, il n’y a d’autre solution que de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire pour réduire chaque année de 5% la plus-value imposable.
>> Le propriétaire d'un immeuble assujetti au régime de la loi Malraux ne peut opter pour le régime du micro-foncier.
Obligations déclaratives
Pour bénéficier des dispositions de la loi Malraux, le propriétaire doit fournir aux services fiscaux en plus de sa déclaration foncière 2044 S et de sa déclaration de revenus 2042 :
- L’adresse du logement
- La surface habitable
- L’engagement de le louer non meublé
- L’engagement de le louer dans les 12 mois suivant la fin des travaux
- L’engagement de le louer à usage de résidence principale du locataire pendant 6 ans. Une copie du bail doit être jointe dès que l’engagement de location est conclu.
- Toute facture prouvant la réalité des travaux
- Copie d’autorisation des travaux
Sortie du régime
Une fois l’opération Malraux terminée, l’engagement de location de 6 ans respecté, le bien est considéré comme un bien ancien traditionnel.
Selon le cas il est possible :
- d’opter pour le statut Besson ancien assorti de sa déduction forfaitaire de 40% à la condition d’en suivre les obligations.
- d’avoir droit au régime du micro-foncier assorti de sa déduction forfaitaire de 30%.
- ou encore, d’être soumis au régime du droit commun avec déduction forfaitaire de 14%.